O fliperach cd.
Wczoraj popełniłem wpis o fliperach, którzy rzekomo "niszczą rynek nieruchomości" - dzwoniłem do znajomego, który w tym siedział, żeby mi uporządkował wiedzę. Robił to ze wspólnikiem, który miał jdg handlową, kumpel założył specjalnie jdg pod flipowanie. Jak pisałem:
NIGDY nie kupił żadnego mieszkania.
Czym się zajmował? Szukał tanich mieszkań i je remontował.
Jest kilka źródeł:
-
licytacje komornicze
-
mocno zapuszczone mieszkania "głęboki PRL"
-
rynek pierwotny - stan deweloperski
Licytacje i problematyczne mieszkania szybko sobie odpuścili - zwykle są problemy prawne, zadłużenie, lokatorzy, szukanie mieszkań zastępczych... mnóstwo problemów, których nie chcieli mieć. Więc szukanie reszty na rynku wtórnym, tu znowu są opcje:
-
ulotki
-
boty szukające nowych ogłoszeń
-
układy z pośrednikami
Wynajęli firmę, która rozniosła ulotki po dzielnicach ze starym budownictwem. Był jeden telefon, z jednego jedynego "nowego" bloku. Ok, po prostu trzeba większych pieniędzy - znaleźli inwestora, który podpisał umowę przedwstępną i wpłacił zaliczkę, oni wzięli się za odświeżenie i umeblowanie mieszkania. Inwestor nic nie ryzykował, bo mógł po prostu mieszkanie kupić dla siebie.
Z botów raczej nie było dużego pożytku (bo z tych samych botów korzysta konkurencja), lepsze wyniki dawała ogarnięta pośredniczka nieruchomości - dawała im cynk o zapuszczonych mieszkaniach zanim trafiały na rynek, a w zamian pośredniczyła w sprzedaży gotowego.
Co z deweloperami? Kilku fliperów idzie do dewelopera na gotową inwestycję i proponuje wykupienie wszystkich niesprzedanych mieszkań i miejsc parkingowych. Oczywiście mają swoje warunki: cena, umowa deweloperska i wpłata zaliczki (15-20%) oraz 3 lub 6 miesięcy czasu - na remont i sprzedaż. Deweloperzy na to idą, bo zwykle nie opłaca im się utrzymywać w nieskończoność biur sprzedażowych i trzymania "otwartych" inwestycji, a jakieś mieszkania zostają, bo nie wszystkie są na pierwszym piętrze z pięknym widokiem na południową stronę.
Więc czym się fliper zajmuje?
Remontami. Kumpel kupił dostawczaka, robił castingi ekip remontowych (to jest straszny rak, a potrzebujesz ekipy, która wystawi fakturę i zrobi na czas) i szukał materiałów. Oczywiście są grupy dla fliperów i starają się robić wszystko hurtowo: zakupy u deweloperów, ogarnięcie notariusza, który robi dla wszystkich po najniższych stawkach, projektant, który sprzedaje po taniości ten sam projekt, tylko dostosowuje go do mieszkania. Na grupach są ogłoszenia pt. "robię zamówienie na 500 szt. drzwi - zapisy". Czyli biorą hurtowe ilości wyposażenia wnętrz bezpośrednio u producenta. Dlatego zwykle te mieszkania są bardzo podobne i fliper jest w stanie po fotkach poznać, które ogłoszenia są robione przez innych fliperów.
Codzienność to jeżdżenie na "swoje" mieszkania, pilnowanie ekip, robienie zakupów, ogarnięcie pustego garażu na zakupy zbiorowe, wywożenie śmieci. Z czasem, gdy się złapie kontakt ze sprawdzonymi ekipami, jest łatwiej. Szybko zauważyli, że warto zapłacić więcej za robotę, ale na czas i bez problemów. Obstawiam, że bardzo duzi gracze mają właściwie "swoje" ekipy remontowe na wyłączność.
Potem zostaje jeszcze sprzedaż. To też jest problem, bo oczywiście chciałbyś uzyskać możliwie wysoką cenę, ale z drugiej strony wisi nad tobą umowa. Niektórzy mają podejście, że nie schodzą z ceny, czekają na klienta, który zapłaci tyle, ile chcą. Oczywiście gdy się zbliża koniec umowy przedwstępnej (lub przeciągnie remont) to trudno być takim chojrakiem. Kumpel nie kupował mieszkań, ani ich nie sprzedawał. Odstępował umowę przedwstępną/deweloperską oraz dodawał swoją fakturę za remont i wyposażenie. Klient kupował więc mieszkanie od dewelopera lub oryginalnego sprzedawcy.
Dlaczego?
Bo nie każdy sprzedający chce się babrać w remont (nie każdy ma na to pieniądze) i nie każdy klient chce kupować mieszkanie w ruinie lub w stanie deweloperskim i odwalać tę robotę.
Wyliczył, że w sumie zarabiał na tym 5-10k miesięcznie, ale miał na głowie terminy, umowy, ekipy remontowe, szukanie klientów, inwestorów, czyli spore ryzyko i dlatego tym rzucił. W tej chwili pracuje na etacie, prawdopodobnie za podobne pieniądze, ale ma święty spokój.
#nieruchomosci #gospodarka #biznes
Poprzedni wpis:
https://www.hejto.pl/wpis/parlament-bierze-sie-za-walke-z-fliperami-hurra-oczywiscie-bedzie-dodatkowy-poda
