#politykamieszkaniowa
W skrócie TBSy (TowarzystwO Budownictwa Społecznego) to spółki należące zwykle do gminy, w której powstaje powołane w celu budowania mieszkań dla ludzi średnio zamożnych. Aby móc w nich zamieszkać trzeba spełniać odpowiednie wymagania pod kątem zarobków (obecnie jest to ok. maksymalnie 9000 zł dla jednoosobowego gospodarstwa domowego, 13 000 zł dla dwuosobowego) oraz wpłacić opłatę partycypacyjną w wysokości ok. 30% wartości odtworzeniowej mieszkania. Dla omawianego przykładu, przy mieszkaniu o pow. ok 50 m2 będzie to jakieś 90 tys. zł. Czynsz w takim mieszkaniu nie może być wyższy niż przewidziany w ustawie, i zwykle wynosi trochę ponad 20 zł / m2 (w naszym przypadku jest to 25,16 zł, więc dla 50 m2 będzie to 1258 zł / miesięcznie). Co ważne, opłata partycypacyjna jest zwracana, po zakończeniu najmu. W niektórych przypadkach istnieje możliwość wykupu takiego mieszkania, ale zazwyczaj jest to bardzo trudne i raczej dla starszych TBSów.
No i taki TBS powstaje właśnie w Rybniku. Z punktu widzenia architektury to świetna inwestycja, już teraz nie brakuje głosów, że deweloperzy powinni się uczyć od tej inwestycji. Na portalach branżowych niejednokrotnie budynek jest porównywany do najbardziej prestiżowych inwestycji i bez wątpienia taki budynek mógłby spokojnie konkurować z najlepszymi mieszkaniówkami w Amsterdamie czy Kopenhadze. Brawa dla pracowni SLASK za świetny projekt i dla GW za dobrą realizację.
Problem – w mojej opinii – leży w cenie. Budynek na ten moment kosztował 49 milionów, co w przeliczeniu na powierzchnię daje prawie 12 tys. za m2 powierzchni użytkowej mieszkania (PUM). A jeżeli dobrze rozumiem, to jest to wyłącznie cena realizacji (budowy) obiektu, bez kosztów działki, projektu, marketingu itp. (choć tu mogę się mylić, nie wczytywałem się dokładnie w przetarg, ale działka prawie na pewno została przekazana przez miasto). Dla porównania w znajdującej się nieopodal inwestycji od dewelopera cena sprzedaży to 8.6 tys. za m2 PUM. To oznacza, że cena zakupu mieszkania (a więc zawierająca cenę działki, budowy, marżę dewelopera itp.) jest o jakieś 30% niższa, od ceny budowy TBSu. Oczywiście trudno jest porównywać obie inwestycje, tutaj mamy do czynienia ze standardem premium, a tam jest to typowa mieszkaniówka od dewelopera, ale jednak różnica jest porażająca.
Ogólnie oceniam inwestycję pozytywnie – rolą gminy nie jest generowanie zysków. Jeśli chodzi o kształtowanie ładu przestrzennego i architektury to jest to bardzo dobry budynek. TBS nie jest też przeznaczony na sprzedaż, a czynsze nie są obniżane bez względu na to, czy ktoś mieszka tam 10 lat czy 50, więc można argumentować, że inwestycja ma sens (choć dla dewelopera takie ROI byłoby nie do przełknięcia).
Inwestycja pokazuje jednak duży problem – realizacja inwestycji, nie tylko budowlanych, w oparciu o prawo zamówień publicznych jest mało wydajna. Zwykle gdy pracujemy z deweloperami po stronie inwestora są zatrudnione osoby, które odpowiadają za optymalizację kosztów. Takie osoby analizują projekt i wyszukują największych zagrożeń dla budżetu i szukają możliwości zmniejszenia kosztów lub zwiększenia zysków. Takie osoby szukają tańszych rozwiązań zamiennych, dodatkowej powierzchni mieszkań itp.
Teoretycznie w projektach publicznych taką rolę pełni inwestor zastępczy, ale on też jest wybierany w drodze przetargu, i niestety z mojego doświadczenia są to osoby bardzo niekompetentne i robiące absolutne minimum wymagane przez inwestora (nie wiem, czy tak było w tym przypadku).
Widzę rozwiązanie tego problemu, z którym spotkałem się pracując na zachodzie. Na jednej inwestycji, która była realizowana w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, za cały proces budowlany (tj. zorganizowanie projektu, pozwoleń, wybranie wykonawców i realizację obiektu) był odpowiedzialny deweloper. Rolą miasta było wyłącznie przekazanie gruntów. W zamian za to po zakończeniu inwestycji miasto otrzymywało część lokali (było to zorganizowane dość sprytnie, bo dostawali lokale na różnych piętrach w różnych częściach budynku, dzięki czemu deweloper nie mógł wytanić części inwestycji). Nie wiem czy taki model sprawdziłby się u nas, ale wydaje mi się, że jest to coś wartego rozważenia. Widzę też zalety z punktu widzenia społecznego – taki budynek jest bardziej egalitarny, bo ludzie o średnich zarobkach mieszkają tuż obok mieszkań społecznych.
https://architektura.muratorplus.pl/realizacje/ajnfart-czyli-tbs-w-rybniku-budynek-zaprojektowali-architekci-z-pracowni-slas-aa-ND9p-bXVh-myCs.html
@edantes Nigdy, przenigdy się nie dajcie wrobić w tbs. To jest jak płacenie po 60k za rody. Ta inwestycja pokazana przez opa jest fajna ale za podobne pieniądze kupisz własne mieszkanie a nie jakąś partycypację, czynsz 20+ za to to są tylko ciut niższe stawki rynkowe.
@moderacja_sie_nie_myje tym którzy to wymyślają po prostu się marzy zrobienie kolejnej superjednostki, tylko coś się po drodze rozjeżdżają z finansami i wychodzą im kurniki za cenę penthousów.
@NiebieskiSzpadelNihilizmu Dokładnie. Tbs miałby sens gdyby czynsz był o połowę niższy niż stawki rynkowe. A nie -15%, do tego wkład własny 100 koła, serio lepiej jest kupić mieszkanie niż uczestniczyć w tej patologii. 12k za metr? To jakiś żart.
@edantes
Rolą miasta było wyłącznie przekazanie gruntów. W zamian za to po zakończeniu inwestycji miasto otrzymywało część lokali (było to zorganizowane dość sprytnie, bo dostawali lokale na różnych piętrach w różnych częściach budynku, dzięki czemu deweloper nie mógł wytanić części inwestycji). Nie wiem czy taki model sprawdziłby się u nas, ale wydaje mi się, że jest to coś wartego rozważenia. Widzę też zalety z punktu widzenia społecznego – taki budynek jest bardziej egalitarny, bo ludzie o średnich zarobkach mieszkają tuż obok mieszkań społecznych
No nie wiem, jak miałbym wydać pół miliona złotych na mieszkanie i mieszkać obok jakiś elementów co dostali mieszkanie od gminy to jednak bym nie chciał...
@cebulaZrosolu przecież wpłacasz opłate partycypacyjną
@RogerThat to co cytowałem opisywało zagraniczne inwestycje, nie nasze tbsy.
> Widzę też zalety z punktu widzenia społecznego – taki budynek jest bardziej egalitarny, bo ludzie o średnich zarobkach mieszkają tuż obok mieszkań społecznych.
@edantes miałem wątpliwą przyjemność mieszkać przez kilka lat w budynku, w którym ok. 55% PUM należało do miasta, były to lokale komunalne. Burdy, podpalenia wind, rzyganie z 10p na parter, sranie na klatkach schodowych - to domena mieszkańców lokali kwaterunkowych. Do tego "zarządzanie" przez Administrację Domów Komunalnych - miejskie gówno, które brało kasę, ale w zamian nie świadczyło usług, które powinno. Na szczęście po paru latach udział wykupionych mieszkań przekroczył 50%, wspólnota dostała skrzydeł, zmieniono zarzadcę na profesjonalnego. Nagle udało się dokonać pierwszych od 45 lat inwestycji, bez podnoszczenia czynszu przez kilka lat - ocieplenie (od razu duże oszczędności, kredyt spłacony w 3.5 roku), a po kolejnych latach - wymiana wind, pionów elektrycznych i gazowych, aż wreszcie - duży remont korytarza.
Jak ktoś lubi sąsiadów patusów - to mu nie bronię; ale nie przekonasz mnie, że w polskich warunkach - gdzie ludzie o kołchozowej mentalności podchodzą "to jest wszystkich czyli nikogo" - komunalne to dobry pomysł. Większość nie dba, a zauważalna część dewastuje.
Zaloguj się aby komentować
Pod postem użytkownika @andrzejk o zniszczeniach w wynajętym mieszkaniu kilka osób wyraziło chęć poznania kwestii wynajmu, z perspektywy rynku kraju cywilizowanego (w tym wypadku Szwajcarii), toteż taki wpis popełniam. Na wstępie zaznaczam, że nie jestem specem od wynajmu, opisuję temat subiektywnie i z perspektywy średniej/dużej wielkości miasta. Mogę się gdzieś mylić, więc nie piszcie mi tu, że to wszystko nieprawda, bo stryja, brata, teścia, wnuczek wynajmował i było inaczej.
Szukanie mieszkania
Cały proces wynajmu zaczyna się podobnie jak polskiej rekrutacji do pracy. Lokal do wynajęcia ogłaszany jest w internecie i osoby chętne się zgłaszają. W przypadku atrakcyjnych nieruchomości, gdzie zainteresowanie jest duże, organizowany jest dzień otwarty. W tym dniu właściciel/pośrednik oprowadza po nieruchomości i pokazuje dokładnie lokal. Takich zainteresowanych może być naprawdę wielu, więc czasem np. w Zurychu można odstać kilka godzin w kolejce do oglądania mieszkania. Na załączonej fotce widzimy jakiś ekstremalny przypadek mieszkania w dobrej cenie wynajmu, ale zdarza się, że kolejka chętnych do obejrzenia nieruchomości musi kierować policja.
Jeśli mieszkanie nam się podoba, to aplikujemy o nie na formularzu od oprowadzającego. Byle frajera się do swojej własności nie wpuszcza, dlatego kandydat na lokatora jest sprawdzany: kontrakt o pracy, zaświadczenie o niezaleganiu z płatnościami (coś ala BIK), referencje z poprzednich miejsc zamieszkania, pozwolenie na pobyt, to wszystko standardowe załączniki, jakie należy przedstawić. W razie wątpliwości wynajmujący może dzwonić do miejsca pracy, lub poprzednich wynajmujących i sprawdzać waszą wiarygodność. O ile wiem, to przyjmuje się, że jeśli czynsz wynosiłby więcej niż 40% dochodów domowników, to byłoby to dla nich zbyt duże obciążenie i mają palić wroty.
Własność Nieruchomość
Mieszkania są przeważnie własnością jakiegoś funduszu czy kasy emerytalnej. 58% Szwajcarów mieszka w wynajmowanych nieruchomościach, a w mieście ten procent jest na pewno dużo wyższy. System podatkowy nie zachęca do życia z rentierki. Nieruchomości są drogie, a różnego rodzaju podatki i daniny sprawiają, że stopa zwrotu jest bardzo niska. Nawet zakup własnego mieszkania często nie ma sensu, bo cena nieruchomości + podatki i opłaty sprawiają, że takie mieszkanie zwróci się często dopiero waszym wnukom. Wyposażenie Skoro mieszkania należą do funduszy, które często budują całe osiedla pod wynajem, to są one w pewien sposób ustandaryzowane. Białe ściany, neutralne kolory łazienek i kuchni, takie same wyposażenie w całym bloku. W mieszkaniu mamy ściany, okna, podłogi, łazienkę, kuchnię z piekarnikiem, lodówkę i w tył. Nie ma wyposażenia, nie ma mebli, nie ma nawet żyrandoli, a z sufitu wiszą druty. Jest to teraz dla mnie naturalne i nie wiem czemu miałbym spać w czyimś łóżku, albo świecić sobie żyrandolem, który mi się nie podoba, ale z polskiej perspektywy może to szokować. Wyjątkiem mogą być jakieś mieszkania skierowane do studentów, czy mieszkania na najem na krótki czas (kilka miesięcy), ale mówię tu o sytuacji standardowej.
Rozpoczęcie najmu i koszty
Czynsz naturalnie zależy od standardu i lokalizacji. W średnim/dużym mieście można przyjąć, że to od 1000 chf za 2 pokoje w niskim standardzie do 4000-5000 chf za komfortowe mieszkanie/dom. W Zurychu/Genewie spokojnie można sobie dodać minimum 1000 chf do tych wartości. To przykładowe ceny, ale sky is the limit. W drogich lokalizacjach mieszkań/domów powyżej 10'000 chf miesięcznie nie brakuje. Jeśli dostaniecie możliwość wynajmu mieszkania, to musicie wpłacić kaucję. Przeważnie wynosi ona 2 lub 3 czynsze. Coraz popularniejsza jest opcja ubezpieczenia zamiast kaucji. Oznacza to, że zamiast włożyć kilka tysięcy na dzień dobry na stół, to płacicie kilkadziesiąt franków miesięcznie składki ubezpieczenia, a w razie zniszczeń ubezpieczenie pokrywa naprawy. Takiej kaucji nie daje się wynajmującemu do ręki. Do przechowywania kaucji służy specjalne konto bankowe, które należy w tym celu założyć. Po wpłaceniu na nie zabezpieczenia nikt (ani najemca, ani wynajmujący) nie może sobie tak po prostu wypłacić tej kasy. Musi to być poprzedzone zakończeniem najmu.
Zakończenie najmu
Przed zakończeniem najmu mieszkanie trzeba doprowadzić do poprzedniego stanu. Oczywiście wszystkie meble/rzeczy osobiste muszą zniknąć. Mieszkanie musi być posprzątane na błysk. Wszelkie dziury po obrazach, czy zabrudzenia ścian trzeba naprawić. Jak dokładne to musi być sprzątanie? Wystarczy powiedzieć, że usługa sprzątania mieszkania do poziomu, który jest przyjęty, to za 4 pokoje około 1700 chf. Jeśli wszystko zostanie zaakceptowane, to właściciel zwalnia wam środki z kaucji. Jeśli nie, to wzywa do poprawek, a jeśli nadal nie jest zadowolony, to może zlecić sprzątanie i obciążyć nim środki z kaucji.
Inne kwestie, które są tu oczywiste, ale w PL niekoniecznie:
- Właściciel nie przychodzi wam z kontrolą, nie trzyma u was swoich rzeczy, nie myszkuje pod pozorem "odpowietrzenia kaloryferów". Jeśli jakieś tego typu prace są konieczne, to wykonuje je po uzgodnieniu terminu jakaś zewnętrzna firma.
- Wszystkie liczniki/rachunki są na lokatora.
- W wynajmowanym mieszkaniu można, a nawet trzeba się zameldować. Nie będzie w nim zameldowany nikt obcy łącznie z właścicielem.
Czy ten system mi się podoba? Bardzo. Zaraz po przybyciu z Polski może się to wydawać skomplikowane i rygorystyczne, ale dzięki temu ludzie nie boją się wynajmować komuś swoich mieszkań i pustych stoi tylko 1.15% mieszkań, wobec kilkunastu procent w polskich miastach.
To chyba tyle. Jeśli macie jakieś pytania, to piszcie.
#wynajem #nieruchomosci #szwajcaria #mieszkanie #politykamieszkaniowa #nieruchomosci
Z perspektywy wynajmującego może i faktycznie wygląda to dobrze, ale zdecydowanie nie chciałbym być najemcą w takim kraju. Z perspektywy najemcy jednak to Polska jest o wiele bardziej cywilizowanym krajem, a już na pewno bardziej przyjaznym. Procedury jak przy kredycie hipotecznym, rozmowa kwalifikacyjna, stanie w kolejkach jak za komuny raczej bardziej kojarzą mi się z rygorem panującym w państwach typu Korea Północna aniżeli rozwojem cywilizacyjnym.
@Yarecky kolejki są do mieszkań, które są wyjątkowo korzystne cenowo, przeważnie spółdzielczych.
W Polsce częste są dzikie akcje typu włażenie do mieszkanka przez właściciela, problemy z meldunkiem, podwyższanie czynszu wg własnego widzi mi się.
Co do nadmiaru foemalności, to powodzenia jak będziesz leciał do notariusza podpisać najem okazjonalny.
@Topia Fajnie napisane, ale jakoś tak mało podkresliles, że jak nie ma się bardzo dobrej pracy to jako imigrant jest mega ciężko i znalezienie mieszkania jest bardzo stresujące. Ludzie szukają daleko od pracy, ponieważ tylko tam mogą coś realnie wynająć. Dojazdy codzienne samochodami po 40-50 min to absolutna norma. Jak już masz to mieszkanie to mimo że byłaby opcja na lepsze, to po prostu nie masz na to siły i tak sobie jesteś w tym, które nie do końca Ci pasuje. Pod tym względem jest to dużo gorsze niż w Polsce.
@Orzech szukanie jest stresujące, jak cała emigracja jest na początku stresująca.
Czy znajdziesz daleko od pracy, czy blisko, to kwestia szczęścia. Pracę można znaleźć też na prowincji czy w małej miejscowości i ta opcja jest wg mnie nawet lepsza. A jak chcesz koniecznie w dużym mieście i blisko, to szukałbym na początek pokoju zamiast całego mieszkania.
Co do braku siły do przerpowadzki, to kompletnie argumentu nie rozumiem, zwłaszcza, że w pracy przysluguje dodatkowydzień wolny na przeprowadzkę. Pakujesz klamoty, wynajmujesz fuegonetkę, w weekend sobie przewozisz klamoty i już.
Mieszkania są przeważnie własnością jakiegoś funduszu czy kasy emerytalnej. 58% Szwajcarów mieszka w wynajmowanych nieruchomościach
@Topia A mówi się że w Polsce jest kiepsko z mieszkaniami, a tu okazuje się że nie mamy się czego wstydzić. Jednakże widać, że trend u nas idzie w stronę wynajmu.
Nawet zakup własnego mieszkania często nie ma sensu, bo cena nieruchomości + podatki i opłaty sprawiają, że takie mieszkanie zwróci się często dopiero waszym wnukom
Tego nie pojmuję. Nie opłaca się wziąć kredytu, nawet na te 30lat i żyć w swoim mieszkaniu? Raty kredytu byłyby wyższe niż miesięczny czynsz? Takie mieszkanie raczej nie stanieje, a czynsz wzrośnie.
@tomilidzons
Poruszyłeś tu kilka kwestii, które zasługują na osobny wpis, albo małą książeczkę, ale spróbuję odpowiedzieć.
A mówi się że w Polsce jest kiepsko z mieszkaniami, a tu okazuje się że nie mamy się czego wstydzić. Jednakże widać, że trend u nas idzie w stronę wynajmu.
Mieszkanie w wynajmowanym, to jakiś wstyd? To takie polskie, czy ogólniej wschodnioeuropejskie myślenie, że własne mieszkanie to jakaś wartość dodana sama w sobie. Tak nie jest, a przynajmniej nie musi być.
Problemem w Polsce nie jest to, że mieszkania są wynajmowane, tylko to, że są małe, ciasne, w słabym standardzie i nie do życia. Co z tego, że tu ludzie wynajmują, jak na 1 osobę przypada średnio ponad 46 m² powierzchni, a średnia wielkość mieszkania to ~ 100m²?
Odpowiedź o opłacalność wymagałaby wykładu o systemie podatkowym. Ogólnie jeśli Szwajcar kupuje mieszkanie, to rzadko spłaca je do końca. Przeważnie bank wymaga spłaty 60% kapitału, a od 40% płaci się same odsetki do końca świata. Jeśli będzie szersze zainteresowanie, to może popełnię o tym wpis.
Dlaczego własne się nie często nie opłaca?
- Podatek katastralny
- Podatek od majątku (od całego swojego majątku płaci się co rok mały procent podatku).
- Podatek od potencjału wynajmu. Skoro masz mieszkanie, to możesz potencjalnie czerpać z niego zyski poprzez wynajem (nieważne, że nie możesz, bo w nim mieszkasz). Urząd skarbowy doliczy ci cały wirtualny dochód i opodatkuje, a zwiększony dochód podwyższy ci stopę podatkową od całego twojego rocznego dochodu.
- Wkład własny. Nie każdemu chce się ciułać na kilkaset tysięcy franków wkładu własnego.
- Amortyzacja. W wynajmowanym jak się zepsuje lodówka czy piekarnik, to dzwonisz do zarządcy i naprawiają. A na swoim musisz robic sam. Koleżanka niedawno robiła cyklinowanie podłogi w swoim mieszkaniu. Rachunek wyszedł na około 100'000 zł.
- Mobilność. Jeśli dostaniesz ofertę fajnej pracy 200km od miejsca zamieszkania. Na wynajmowanym wypowiadasz umowę i już, z wynajmowanym tak łatwo nie jest.
- Wspólnota mieszkaniowa. Wyobraź sobie, że na zebraniu wspólnoty przegłosują, że trzeba zrobić generalny remont budynku od dachu, poprzez elewację aż po wymianę pionów. Nie masz 80'000 chf w kieszeni na swój wkład? Gówno nas to obchodzi, bierz kredyt w banku, albo sprzedaj mieszkanie.
Czynszu nie mogę sobie (przynajmniej teoretycznie) tak po prostu podnieść, bo jest indeksowany stopami procentowymi jak kredyty. Kiedyś stopy spadły, to napisałem do właścicielki, że należy mi się obniżka czynszu i mi obniżyła.
Ogólnie rozrachunek wynajem/zakup wypada podobnie i jest kwestią indywidualną co się bardziej opłaca.
@tomilidzons nie oplaca sie, bo koszta utrzymania mieszkania sa wyzsze lub porownywalne z najmem.
Dodatkowo odpowiadasz za wszystko i musisz dokladac sie do remontu.
Duzo ludzi zyje tak jak w PL od 1 do 1 wiec uzbieranie wkladu wlasnego w wysokosci 20 - 30% wymaga samozaparcia.
Dodatkowo poza wkladem wlasnym, sa jeszcze dodatkowe koszta w wysokosci +-10% przy zakupie ktore musisz dodatkowo pokryc.
I tak np. przy domu za 310k€ sumaryczna cena zakupu to bylo 345k€ a ja musialem wyskoczyc ze 100k€ aby w ogole otrzymac kredyt.
Przy obecnym wzroscie stop w EBC musialem dopisac zone do kredytu, bo moje zarobki byly za male abym mogl sfinansowac 245k€ na 30 lat
Czy moje zarobki sa male? zarabiam okolo 15 - 20% wiecej anizeli srednia krajowa. Wg. roznych kalkulatorow internetowych 65 - 70% spoleczenstwa zarabia mniej.
Zona jest w przedziale 60 - 65% spoleczenstwa...
Prowadzi to do tego, ze wynajem 1200 lub rata 1200 niby wychodzi na to samo ale.... nie otrzymasz kredytu na wlasne mieszkanie bo za malo zarabiasz lub nie masz wkladu wlasnego.
Gdybys chcial wiedziec jakie to kosmiczne zarobki mam - to jest to 3081€ netto... Chyba szalu nie ma jak jeden z bogatszych krajow w eu... nie?
Zaloguj się aby komentować
Zostań Patronem Hejto i tylko dla Patronów
- Włączona możliwość zarabiania na swoich treściach
- Całkowity brak reklam na każdym urządzeniu
- Oznaczenie w postaci rogala , który świadczy o Twoim wsparciu
- Wcześniejszy dostęp, do wybranych funkcji na Hejto
