Pod postem użytkownika @andrzejk o zniszczeniach w wynajętym mieszkaniu kilka osób wyraziło chęć poznania kwestii wynajmu, z perspektywy rynku kraju cywilizowanego (w tym wypadku Szwajcarii), toteż taki wpis popełniam. Na wstępie zaznaczam, że nie jestem specem od wynajmu, opisuję temat subiektywnie i z perspektywy średniej/dużej wielkości miasta. Mogę się gdzieś mylić, więc nie piszcie mi tu, że to wszystko nieprawda, bo stryja, brata, teścia, wnuczek wynajmował i było inaczej.
Szukanie mieszkania
Cały proces wynajmu zaczyna się podobnie jak polskiej rekrutacji do pracy. Lokal do wynajęcia ogłaszany jest w internecie i osoby chętne się zgłaszają. W przypadku atrakcyjnych nieruchomości, gdzie zainteresowanie jest duże, organizowany jest dzień otwarty. W tym dniu właściciel/pośrednik oprowadza po nieruchomości i pokazuje dokładnie lokal. Takich zainteresowanych może być naprawdę wielu, więc czasem np. w Zurychu można odstać kilka godzin w kolejce do oglądania mieszkania. Na załączonej fotce widzimy jakiś ekstremalny przypadek mieszkania w dobrej cenie wynajmu, ale zdarza się, że kolejka chętnych do obejrzenia nieruchomości musi kierować policja.
Jeśli mieszkanie nam się podoba, to aplikujemy o nie na formularzu od oprowadzającego. Byle frajera się do swojej własności nie wpuszcza, dlatego kandydat na lokatora jest sprawdzany: kontrakt o pracy, zaświadczenie o niezaleganiu z płatnościami (coś ala BIK), referencje z poprzednich miejsc zamieszkania, pozwolenie na pobyt, to wszystko standardowe załączniki, jakie należy przedstawić. W razie wątpliwości wynajmujący może dzwonić do miejsca pracy, lub poprzednich wynajmujących i sprawdzać waszą wiarygodność. O ile wiem, to przyjmuje się, że jeśli czynsz wynosiłby więcej niż 40% dochodów domowników, to byłoby to dla nich zbyt duże obciążenie i mają palić wroty.
Własność Nieruchomość
Mieszkania są przeważnie własnością jakiegoś funduszu czy kasy emerytalnej. 58% Szwajcarów mieszka w wynajmowanych nieruchomościach, a w mieście ten procent jest na pewno dużo wyższy. System podatkowy nie zachęca do życia z rentierki. Nieruchomości są drogie, a różnego rodzaju podatki i daniny sprawiają, że stopa zwrotu jest bardzo niska. Nawet zakup własnego mieszkania często nie ma sensu, bo cena nieruchomości + podatki i opłaty sprawiają, że takie mieszkanie zwróci się często dopiero waszym wnukom. Wyposażenie Skoro mieszkania należą do funduszy, które często budują całe osiedla pod wynajem, to są one w pewien sposób ustandaryzowane. Białe ściany, neutralne kolory łazienek i kuchni, takie same wyposażenie w całym bloku. W mieszkaniu mamy ściany, okna, podłogi, łazienkę, kuchnię z piekarnikiem, lodówkę i w tył. Nie ma wyposażenia, nie ma mebli, nie ma nawet żyrandoli, a z sufitu wiszą druty. Jest to teraz dla mnie naturalne i nie wiem czemu miałbym spać w czyimś łóżku, albo świecić sobie żyrandolem, który mi się nie podoba, ale z polskiej perspektywy może to szokować. Wyjątkiem mogą być jakieś mieszkania skierowane do studentów, czy mieszkania na najem na krótki czas (kilka miesięcy), ale mówię tu o sytuacji standardowej.
Rozpoczęcie najmu i koszty
Czynsz naturalnie zależy od standardu i lokalizacji. W średnim/dużym mieście można przyjąć, że to od 1000 chf za 2 pokoje w niskim standardzie do 4000-5000 chf za komfortowe mieszkanie/dom. W Zurychu/Genewie spokojnie można sobie dodać minimum 1000 chf do tych wartości. To przykładowe ceny, ale sky is the limit. W drogich lokalizacjach mieszkań/domów powyżej 10'000 chf miesięcznie nie brakuje. Jeśli dostaniecie możliwość wynajmu mieszkania, to musicie wpłacić kaucję. Przeważnie wynosi ona 2 lub 3 czynsze. Coraz popularniejsza jest opcja ubezpieczenia zamiast kaucji. Oznacza to, że zamiast włożyć kilka tysięcy na dzień dobry na stół, to płacicie kilkadziesiąt franków miesięcznie składki ubezpieczenia, a w razie zniszczeń ubezpieczenie pokrywa naprawy. Takiej kaucji nie daje się wynajmującemu do ręki. Do przechowywania kaucji służy specjalne konto bankowe, które należy w tym celu założyć. Po wpłaceniu na nie zabezpieczenia nikt (ani najemca, ani wynajmujący) nie może sobie tak po prostu wypłacić tej kasy. Musi to być poprzedzone zakończeniem najmu.
Zakończenie najmu
Przed zakończeniem najmu mieszkanie trzeba doprowadzić do poprzedniego stanu. Oczywiście wszystkie meble/rzeczy osobiste muszą zniknąć. Mieszkanie musi być posprzątane na błysk. Wszelkie dziury po obrazach, czy zabrudzenia ścian trzeba naprawić. Jak dokładne to musi być sprzątanie? Wystarczy powiedzieć, że usługa sprzątania mieszkania do poziomu, który jest przyjęty, to za 4 pokoje około 1700 chf. Jeśli wszystko zostanie zaakceptowane, to właściciel zwalnia wam środki z kaucji. Jeśli nie, to wzywa do poprawek, a jeśli nadal nie jest zadowolony, to może zlecić sprzątanie i obciążyć nim środki z kaucji.
Inne kwestie, które są tu oczywiste, ale w PL niekoniecznie:
- Właściciel nie przychodzi wam z kontrolą, nie trzyma u was swoich rzeczy, nie myszkuje pod pozorem "odpowietrzenia kaloryferów". Jeśli jakieś tego typu prace są konieczne, to wykonuje je po uzgodnieniu terminu jakaś zewnętrzna firma.
- Wszystkie liczniki/rachunki są na lokatora.
- W wynajmowanym mieszkaniu można, a nawet trzeba się zameldować. Nie będzie w nim zameldowany nikt obcy łącznie z właścicielem.
Czy ten system mi się podoba? Bardzo. Zaraz po przybyciu z Polski może się to wydawać skomplikowane i rygorystyczne, ale dzięki temu ludzie nie boją się wynajmować komuś swoich mieszkań i pustych stoi tylko 1.15% mieszkań, wobec kilkunastu procent w polskich miastach.
To chyba tyle. Jeśli macie jakieś pytania, to piszcie.
#wynajem #nieruchomosci #szwajcaria #mieszkanie #politykamieszkaniowa #nieruchomosci
@Topia
jak dużo ludzi dojeżdża do roboty z krajów ościennych?
@Half_NEET_Half_Amazing pewnie sporo, zwłaszcza w okolicy Genewy. Znam takie przypadki, co nie oznacza, że się to specjalnie opłaca. Pamiętaj, że podatki płacisz tam gdzie mieszkasz, a nie tam, gdzie pracujesz. W Szwajcarii podatki są przeważnie niskie (to temat na osobny wpis), a w lewackich krajach ościennych wysokie. Co z tego, że zaoszczędzisz kilka stów, czy tysiaka na najmie, jak i tak zabiorą Ci w podatkach, a do tego musisz dojeżdżać?
Wyjątkiem są np. pracownicy CERNu, którzy podatków nie płacą nigdzie, mają paszporty dyplomatyczne i im mieszkanie po francuskiej stronie się bardzo opłaca.
@Topia Zgoda, jak pracowałem w CERNie to mieszkałem we Francji, tuż przy granicy. Prawie dwa razy taniej było.
@Half_NEET_Half_Amazing Takich ludzi jest bardzo dużo, Szwajcarzy ich potajemnie nienawidzą. Mówi się na nich "frontaliers"
@Orzech opsiujesz specyficzny przypadek Genewy, gdzie nakłada się kilka czynników:
- mało mieszkań na rynku i drogi wynajem
- wysokie podatki w samej Genewie, przez co wysokie podatki we Francji tak nie bolą
- duże miasto przy samej granicy
W Szwajcarii Wschodniej, gdzie podatki są niższe, a mieszkań więcej, to nie jest takie częste. Znam takie osoby, ale to jest np. chłopak Niemiec po studiach, który mieszka z rodzicami w Niemczech, czy babka Niemka, która od zawsze tam mieszkała i znalazła pracę po szwajcarskiej stronie.
Z imigrantów prawie nikt nie szuka tam mieszkania. Jak już, to tylko jakaś patologia, typu januszex, który sprowadza z zagranicy wagon kafelkarzy/gipsiarzyz wynajmuje im mieszkanie w Austrii, w którym mieszkają jak sardynki i codziennie wozi ich busem do roboty.
@Topia nie powiedziales nic jak wyglada eksmisja w zimie nieplacacej czynszu matki z dzieckiem. To jest istota czemu ludzie boja sie wynajmować.
@NatenczasWojski świadomie o tym nie wspomniałem, bo nie wiedziałem. Musiałem doczytać.
Na szybko wygląda to mniej więcej tak: jeśli nie ma płatności w terminie, to właściciel wysyła wezwanie do zapłaty w terminie 30 dni. Jeśli w te 30 dni najemca nie zapłaci, to można zrobić nadzwyczajne zerwanie umowy i ma wtedy 30 dni na wyprowadzkę. Jeśli się nie wyniesie, to właściciel występuje do sądu o nakaz eksmisji. Taka procedura trwa od kilku niesięcy do roku. W tym czasie karaluch dalej mieszka w mieszkaniu, a czynsz cały czas mu się nalicza. Po tym okresie następuje eksmisja.
Myślę, że są to przypadki rzadkie. Kto takiej osobie wynajmie później mieszkanie, jeśli w BIK będzie informacja, że nie płaciła czynszu i nie będzie miała referencji od poprzedniego właściciela? Taki ktoś miałby straszliwe problemy, żeby wynająć cokolwiek kiedykolwiek + komornik na karku.
Z perspektywy wynajmującego może i faktycznie wygląda to dobrze, ale zdecydowanie nie chciałbym być najemcą w takim kraju. Z perspektywy najemcy jednak to Polska jest o wiele bardziej cywilizowanym krajem, a już na pewno bardziej przyjaznym. Procedury jak przy kredycie hipotecznym, rozmowa kwalifikacyjna, stanie w kolejkach jak za komuny raczej bardziej kojarzą mi się z rygorem panującym w państwach typu Korea Północna aniżeli rozwojem cywilizacyjnym.
@Yarecky kolejki są do mieszkań, które są wyjątkowo korzystne cenowo, przeważnie spółdzielczych.
W Polsce częste są dzikie akcje typu włażenie do mieszkanka przez właściciela, problemy z meldunkiem, podwyższanie czynszu wg własnego widzi mi się.
Co do nadmiaru foemalności, to powodzenia jak będziesz leciał do notariusza podpisać najem okazjonalny.
@Topia Fajnie napisane, ale jakoś tak mało podkresliles, że jak nie ma się bardzo dobrej pracy to jako imigrant jest mega ciężko i znalezienie mieszkania jest bardzo stresujące. Ludzie szukają daleko od pracy, ponieważ tylko tam mogą coś realnie wynająć. Dojazdy codzienne samochodami po 40-50 min to absolutna norma. Jak już masz to mieszkanie to mimo że byłaby opcja na lepsze, to po prostu nie masz na to siły i tak sobie jesteś w tym, które nie do końca Ci pasuje. Pod tym względem jest to dużo gorsze niż w Polsce.
@Orzech szukanie jest stresujące, jak cała emigracja jest na początku stresująca.
Czy znajdziesz daleko od pracy, czy blisko, to kwestia szczęścia. Pracę można znaleźć też na prowincji czy w małej miejscowości i ta opcja jest wg mnie nawet lepsza. A jak chcesz koniecznie w dużym mieście i blisko, to szukałbym na początek pokoju zamiast całego mieszkania.
Co do braku siły do przerpowadzki, to kompletnie argumentu nie rozumiem, zwłaszcza, że w pracy przysluguje dodatkowydzień wolny na przeprowadzkę. Pakujesz klamoty, wynajmujesz fuegonetkę, w weekend sobie przewozisz klamoty i już.
Mieszkania są przeważnie własnością jakiegoś funduszu czy kasy emerytalnej. 58% Szwajcarów mieszka w wynajmowanych nieruchomościach
@Topia A mówi się że w Polsce jest kiepsko z mieszkaniami, a tu okazuje się że nie mamy się czego wstydzić. Jednakże widać, że trend u nas idzie w stronę wynajmu.
Nawet zakup własnego mieszkania często nie ma sensu, bo cena nieruchomości + podatki i opłaty sprawiają, że takie mieszkanie zwróci się często dopiero waszym wnukom
Tego nie pojmuję. Nie opłaca się wziąć kredytu, nawet na te 30lat i żyć w swoim mieszkaniu? Raty kredytu byłyby wyższe niż miesięczny czynsz? Takie mieszkanie raczej nie stanieje, a czynsz wzrośnie.
@tomilidzons
Poruszyłeś tu kilka kwestii, które zasługują na osobny wpis, albo małą książeczkę, ale spróbuję odpowiedzieć.
A mówi się że w Polsce jest kiepsko z mieszkaniami, a tu okazuje się że nie mamy się czego wstydzić. Jednakże widać, że trend u nas idzie w stronę wynajmu.
Mieszkanie w wynajmowanym, to jakiś wstyd? To takie polskie, czy ogólniej wschodnioeuropejskie myślenie, że własne mieszkanie to jakaś wartość dodana sama w sobie. Tak nie jest, a przynajmniej nie musi być.
Problemem w Polsce nie jest to, że mieszkania są wynajmowane, tylko to, że są małe, ciasne, w słabym standardzie i nie do życia. Co z tego, że tu ludzie wynajmują, jak na 1 osobę przypada średnio ponad 46 m² powierzchni, a średnia wielkość mieszkania to ~ 100m²?
Odpowiedź o opłacalność wymagałaby wykładu o systemie podatkowym. Ogólnie jeśli Szwajcar kupuje mieszkanie, to rzadko spłaca je do końca. Przeważnie bank wymaga spłaty 60% kapitału, a od 40% płaci się same odsetki do końca świata. Jeśli będzie szersze zainteresowanie, to może popełnię o tym wpis.
Dlaczego własne się nie często nie opłaca?
- Podatek katastralny
- Podatek od majątku (od całego swojego majątku płaci się co rok mały procent podatku).
- Podatek od potencjału wynajmu. Skoro masz mieszkanie, to możesz potencjalnie czerpać z niego zyski poprzez wynajem (nieważne, że nie możesz, bo w nim mieszkasz). Urząd skarbowy doliczy ci cały wirtualny dochód i opodatkuje, a zwiększony dochód podwyższy ci stopę podatkową od całego twojego rocznego dochodu.
- Wkład własny. Nie każdemu chce się ciułać na kilkaset tysięcy franków wkładu własnego.
- Amortyzacja. W wynajmowanym jak się zepsuje lodówka czy piekarnik, to dzwonisz do zarządcy i naprawiają. A na swoim musisz robic sam. Koleżanka niedawno robiła cyklinowanie podłogi w swoim mieszkaniu. Rachunek wyszedł na około 100'000 zł.
- Mobilność. Jeśli dostaniesz ofertę fajnej pracy 200km od miejsca zamieszkania. Na wynajmowanym wypowiadasz umowę i już, z wynajmowanym tak łatwo nie jest.
- Wspólnota mieszkaniowa. Wyobraź sobie, że na zebraniu wspólnoty przegłosują, że trzeba zrobić generalny remont budynku od dachu, poprzez elewację aż po wymianę pionów. Nie masz 80'000 chf w kieszeni na swój wkład? Gówno nas to obchodzi, bierz kredyt w banku, albo sprzedaj mieszkanie.
Czynszu nie mogę sobie (przynajmniej teoretycznie) tak po prostu podnieść, bo jest indeksowany stopami procentowymi jak kredyty. Kiedyś stopy spadły, to napisałem do właścicielki, że należy mi się obniżka czynszu i mi obniżyła.
Ogólnie rozrachunek wynajem/zakup wypada podobnie i jest kwestią indywidualną co się bardziej opłaca.
@tomilidzons nie oplaca sie, bo koszta utrzymania mieszkania sa wyzsze lub porownywalne z najmem.
Dodatkowo odpowiadasz za wszystko i musisz dokladac sie do remontu.
Duzo ludzi zyje tak jak w PL od 1 do 1 wiec uzbieranie wkladu wlasnego w wysokosci 20 - 30% wymaga samozaparcia.
Dodatkowo poza wkladem wlasnym, sa jeszcze dodatkowe koszta w wysokosci +-10% przy zakupie ktore musisz dodatkowo pokryc.
I tak np. przy domu za 310k€ sumaryczna cena zakupu to bylo 345k€ a ja musialem wyskoczyc ze 100k€ aby w ogole otrzymac kredyt.
Przy obecnym wzroscie stop w EBC musialem dopisac zone do kredytu, bo moje zarobki byly za male abym mogl sfinansowac 245k€ na 30 lat
Czy moje zarobki sa male? zarabiam okolo 15 - 20% wiecej anizeli srednia krajowa. Wg. roznych kalkulatorow internetowych 65 - 70% spoleczenstwa zarabia mniej.
Zona jest w przedziale 60 - 65% spoleczenstwa...
Prowadzi to do tego, ze wynajem 1200 lub rata 1200 niby wychodzi na to samo ale.... nie otrzymasz kredytu na wlasne mieszkanie bo za malo zarabiasz lub nie masz wkladu wlasnego.
Gdybys chcial wiedziec jakie to kosmiczne zarobki mam - to jest to 3081€ netto... Chyba szalu nie ma jak jeden z bogatszych krajow w eu... nie?
@Bystrygrzes ale o czym Ty teraz mówisz, bo na pewno nie o Szwajcarii.
Nie mieszaj kilku krajów w jednym wątku, albo chociaż zaznacz wyraźnie o jakim kraju piszesz.
Zaloguj się aby komentować