W skrócie TBSy (TowarzystwO Budownictwa Społecznego) to spółki należące zwykle do gminy, w której powstaje powołane w celu budowania mieszkań dla ludzi średnio zamożnych. Aby móc w nich zamieszkać trzeba spełniać odpowiednie wymagania pod kątem zarobków (obecnie jest to ok. maksymalnie 9000 zł dla jednoosobowego gospodarstwa domowego, 13 000 zł dla dwuosobowego) oraz wpłacić opłatę partycypacyjną w wysokości ok. 30% wartości odtworzeniowej mieszkania. Dla omawianego przykładu, przy mieszkaniu o pow. ok 50 m2 będzie to jakieś 90 tys. zł. Czynsz w takim mieszkaniu nie może być wyższy niż przewidziany w ustawie, i zwykle wynosi trochę ponad 20 zł / m2 (w naszym przypadku jest to 25,16 zł, więc dla 50 m2 będzie to 1258 zł / miesięcznie). Co ważne, opłata partycypacyjna jest zwracana, po zakończeniu najmu. W niektórych przypadkach istnieje możliwość wykupu takiego mieszkania, ale zazwyczaj jest to bardzo trudne i raczej dla starszych TBSów.
No i taki TBS powstaje właśnie w Rybniku. Z punktu widzenia architektury to świetna inwestycja, już teraz nie brakuje głosów, że deweloperzy powinni się uczyć od tej inwestycji. Na portalach branżowych niejednokrotnie budynek jest porównywany do najbardziej prestiżowych inwestycji i bez wątpienia taki budynek mógłby spokojnie konkurować z najlepszymi mieszkaniówkami w Amsterdamie czy Kopenhadze. Brawa dla pracowni SLASK za świetny projekt i dla GW za dobrą realizację.
Problem – w mojej opinii – leży w cenie. Budynek na ten moment kosztował 49 milionów, co w przeliczeniu na powierzchnię daje prawie 12 tys. za m2 powierzchni użytkowej mieszkania (PUM). A jeżeli dobrze rozumiem, to jest to wyłącznie cena realizacji (budowy) obiektu, bez kosztów działki, projektu, marketingu itp. (choć tu mogę się mylić, nie wczytywałem się dokładnie w przetarg, ale działka prawie na pewno została przekazana przez miasto). Dla porównania w znajdującej się nieopodal inwestycji od dewelopera cena sprzedaży to 8.6 tys. za m2 PUM. To oznacza, że cena zakupu mieszkania (a więc zawierająca cenę działki, budowy, marżę dewelopera itp.) jest o jakieś 30% niższa, od ceny budowy TBSu. Oczywiście trudno jest porównywać obie inwestycje, tutaj mamy do czynienia ze standardem premium, a tam jest to typowa mieszkaniówka od dewelopera, ale jednak różnica jest porażająca.
Ogólnie oceniam inwestycję pozytywnie – rolą gminy nie jest generowanie zysków. Jeśli chodzi o kształtowanie ładu przestrzennego i architektury to jest to bardzo dobry budynek. TBS nie jest też przeznaczony na sprzedaż, a czynsze nie są obniżane bez względu na to, czy ktoś mieszka tam 10 lat czy 50, więc można argumentować, że inwestycja ma sens (choć dla dewelopera takie ROI byłoby nie do przełknięcia).
Inwestycja pokazuje jednak duży problem – realizacja inwestycji, nie tylko budowlanych, w oparciu o prawo zamówień publicznych jest mało wydajna. Zwykle gdy pracujemy z deweloperami po stronie inwestora są zatrudnione osoby, które odpowiadają za optymalizację kosztów. Takie osoby analizują projekt i wyszukują największych zagrożeń dla budżetu i szukają możliwości zmniejszenia kosztów lub zwiększenia zysków. Takie osoby szukają tańszych rozwiązań zamiennych, dodatkowej powierzchni mieszkań itp.
Teoretycznie w projektach publicznych taką rolę pełni inwestor zastępczy, ale on też jest wybierany w drodze przetargu, i niestety z mojego doświadczenia są to osoby bardzo niekompetentne i robiące absolutne minimum wymagane przez inwestora (nie wiem, czy tak było w tym przypadku).
Widzę rozwiązanie tego problemu, z którym spotkałem się pracując na zachodzie. Na jednej inwestycji, która była realizowana w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, za cały proces budowlany (tj. zorganizowanie projektu, pozwoleń, wybranie wykonawców i realizację obiektu) był odpowiedzialny deweloper. Rolą miasta było wyłącznie przekazanie gruntów. W zamian za to po zakończeniu inwestycji miasto otrzymywało część lokali (było to zorganizowane dość sprytnie, bo dostawali lokale na różnych piętrach w różnych częściach budynku, dzięki czemu deweloper nie mógł wytanić części inwestycji). Nie wiem czy taki model sprawdziłby się u nas, ale wydaje mi się, że jest to coś wartego rozważenia. Widzę też zalety z punktu widzenia społecznego – taki budynek jest bardziej egalitarny, bo ludzie o średnich zarobkach mieszkają tuż obok mieszkań społecznych.
https://architektura.muratorplus.pl/realizacje/ajnfart-czyli-tbs-w-rybniku-budynek-zaprojektowali-architekci-z-pracowni-slas-aa-ND9p-bXVh-myCs.html
@edantes Nigdy, przenigdy się nie dajcie wrobić w tbs. To jest jak płacenie po 60k za rody. Ta inwestycja pokazana przez opa jest fajna ale za podobne pieniądze kupisz własne mieszkanie a nie jakąś partycypację, czynsz 20+ za to to są tylko ciut niższe stawki rynkowe.
@moderacja_sie_nie_myje tym którzy to wymyślają po prostu się marzy zrobienie kolejnej superjednostki, tylko coś się po drodze rozjeżdżają z finansami i wychodzą im kurniki za cenę penthousów.
@NiebieskiSzpadelNihilizmu Dokładnie. Tbs miałby sens gdyby czynsz był o połowę niższy niż stawki rynkowe. A nie -15%, do tego wkład własny 100 koła, serio lepiej jest kupić mieszkanie niż uczestniczyć w tej patologii. 12k za metr? To jakiś żart.
@moderacja_sie_nie_myje żeby nikogo nie wprowadzać w bład - opłata partycypacyjna jest zwrotna w przypadku rezygnacji z najmu. Nie wiem tylko czy podlega waloryzacji.
@moderacja_sie_nie_myje przy stawkach 12k/m2 i jakieś śmieszne obniżki na czynszu, to już autentycznie bardziej się opłaca wziąć kredyt i zacząć budować dom. Też nie będzie twój do czasu spłaty kredytu, też będziesz spłacał długi czas, też musisz mieć wkład własny, ale będziesz miał swoją działkę, swój dom i żadnych sąsiadów za ścianami, którzy będą się tłukli o 6. rano w niedzielę. I spoko, może to nie będzie duży dom, ale nawet jak się zdecydujesz na jeden z tych domów typu 70m2, to i tak będzie większy, niż te kurniki.
@edantes
Rolą miasta było wyłącznie przekazanie gruntów. W zamian za to po zakończeniu inwestycji miasto otrzymywało część lokali (było to zorganizowane dość sprytnie, bo dostawali lokale na różnych piętrach w różnych częściach budynku, dzięki czemu deweloper nie mógł wytanić części inwestycji). Nie wiem czy taki model sprawdziłby się u nas, ale wydaje mi się, że jest to coś wartego rozważenia. Widzę też zalety z punktu widzenia społecznego – taki budynek jest bardziej egalitarny, bo ludzie o średnich zarobkach mieszkają tuż obok mieszkań społecznych
No nie wiem, jak miałbym wydać pół miliona złotych na mieszkanie i mieszkać obok jakiś elementów co dostali mieszkanie od gminy to jednak bym nie chciał...
@cebulaZrosolu przecież wpłacasz opłate partycypacyjną
@RogerThat to co cytowałem opisywało zagraniczne inwestycje, nie nasze tbsy.
@cebulaZrosolu tylko żeby wyjaśnić - mieszkania w tbsach to coś zupełnie innego niż mieszkania komunalne. To co napisałeś jest smutne, przecież ludzie, którzy mieszkają w tbsach czy nawet w mieszkaniach komunalnych mogą być równie wartościowi co ty xD nauczyciele, pielęgniarki, pracownicy oświaty i kultury często nie zarabiają na tyle dobrze, by kupować nowe mieszkania od dewelopera.
@edantes oczywiście masz rację, mogą, ale nie muszą, nie masz pewności czy to mieszkanie dostanie nauczycielka czy jakiś element społeczny. Jeżeli mówimy o tbsach to jasne jest co to innego, ja myślałem, że twój opis odnośnie zagranicznego budowania tyczy się mieszkań komunalnych a nie zagranicznych tbsów.
> Widzę też zalety z punktu widzenia społecznego – taki budynek jest bardziej egalitarny, bo ludzie o średnich zarobkach mieszkają tuż obok mieszkań społecznych.
@edantes miałem wątpliwą przyjemność mieszkać przez kilka lat w budynku, w którym ok. 55% PUM należało do miasta, były to lokale komunalne. Burdy, podpalenia wind, rzyganie z 10p na parter, sranie na klatkach schodowych - to domena mieszkańców lokali kwaterunkowych. Do tego "zarządzanie" przez Administrację Domów Komunalnych - miejskie gówno, które brało kasę, ale w zamian nie świadczyło usług, które powinno. Na szczęście po paru latach udział wykupionych mieszkań przekroczył 50%, wspólnota dostała skrzydeł, zmieniono zarzadcę na profesjonalnego. Nagle udało się dokonać pierwszych od 45 lat inwestycji, bez podnoszczenia czynszu przez kilka lat - ocieplenie (od razu duże oszczędności, kredyt spłacony w 3.5 roku), a po kolejnych latach - wymiana wind, pionów elektrycznych i gazowych, aż wreszcie - duży remont korytarza.
Jak ktoś lubi sąsiadów patusów - to mu nie bronię; ale nie przekonasz mnie, że w polskich warunkach - gdzie ludzie o kołchozowej mentalności podchodzą "to jest wszystkich czyli nikogo" - komunalne to dobry pomysł. Większość nie dba, a zauważalna część dewastuje.
Zaloguj się aby komentować